Por décadas, a construção civil operou sob uma lógica tributária relativamente simples, com um “imposto especial” e sem maiores preocupações com créditos fiscais. O cenário muda completamente com a Reforma Tributária, que transformará o setor em um ambiente altamente baseado em aproveitamento de créditos – trazendo uma maior busca por produtividade, mais formalização na cadeia produtiva e, por consequência, mais industrialização.
Em linhas gerais, as construtoras operaram, durante muito tempo, no Regime Especial de Tributação (RET). Nele uma alíquota de imposto fixa de 4% incidia sobre a receita das vendas. Com a Tributária e a implementação das novas alíquotas de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) a lógica da operação do setor muda completamente.
A reforma faz com que empresas passem a conviver com um sistema de créditos e débitos típico do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), formado pelo CBS e IBS. A mudança parece técnica, mas, no caso da construção civil, altera profundamente a gestão do negócio: em vez de simplesmente calcular o imposto sobre a venda realizada, as empresas precisarão monitorar a geração e o aproveitamento de créditos em cada etapa da cadeia produtiva.
O novo sistema é baseado no princípio da “não cumulatividade plena”. Isso significa que quase a toda aquisição relevante para a atividade econômica da construtora poderá gerar créditos tributários de IBS e CBS, que serão utilizados para reduzir o imposto devido na venda dos imóveis. A compra de cimento, aço, revestimentos, projetos e outros insumos, por exemplo, passa a ter impacto direto na gestão tributária dos empreendimentos.
“A regra passa a ser que praticamente qualquer aquisição relevante para a atividade econômica do contribuinte gere crédito tributário, diferentemente do modelo atual, que possui uma série de restrições legais”, explica Waleska Lemos Morais, sócia de Tributário do escritório de advocacia Mattos Filho.
A especialista faz uma ressalva importante: o crédito não surge apenas porque uma nota fiscal foi emitida. Pela nova sistemática, ele estará condicionado ao efetivo recolhimento do IBS e da CBS pelo fornecedor, seja por pagamento, compensação ou pelo mecanismo conhecido como split payment.
O desafio imposto é especialmente grande, porque os ciclos imobiliários são longos: uma média de sete anos contando o tempo de prospecção e compra de um terreno, depois o lançamento do empreendimento, vendas, construção e, finalmente, entrega.
“O setor vai ter que começar a lidar com um sistema de débitos e créditos, que é uma coisa que ele nunca teve na vida, dentro de um ciclo muito longo, exigindo um planejamento nunca antes visto”, explica Cristiano Gregorius, Diretor Executivo do Sienge, ecossistema de tecnologia da Starian dedicado à construção civil e ao mercado imobiliário.
Apuração por empreendimento
A complexidade aumenta também porque a legislação criou regras específicas para o mercado imobiliário. Diferentemente de outros setores, a apuração de IBS e CBS será feita por empreendimento. Na prática, cada obra funcionará como um centro de custo independente, com sua própria conta de créditos e débitos tributários, o que significa que créditos gerados na construção de um empreendimento tendem a permanecer vinculados àquela obra.
Segundo Morais, a legislação prevê que eventuais saldos credores poderão ser objeto de ressarcimento durante a execução do projeto e, após sua conclusão, também poderão ser utilizados em determinadas hipóteses de compensação, mas essa não será exatamente a regra.
A importância de qualificar o time de Compras
Se hoje o departamento de compras é responsável principalmente por negociar preços, daqui para frente seus membros precisarão entender de tributação, uma vez que o aproveitamento de créditos dependerá da forma como os insumos são adquiridos, de quem são os fornecedores e do momento em que as compras são realizadas.
